投資分析指標と基準

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不動産投資分析指標

ここでは、他のフリーページにある不動産評価の指標とその意味、および私が個人的に使用している評価基準をまとめて説明します。

ただし、不動産の評価は、決して数字だけでできるものではなく、その他の多くの数字にならない項目を評価することも、ここにあげる評価以上に大切だと言うことをご了解ください。

たとえば、建物自体、立地、地盤、周辺環境、周辺人口動態、都市計画、開発計画、大学があればその移転計画の有無などなど、数字にできない評価項目がたくさんあります。

また、数字での評価もいろいろな指標があり、ここに挙げるのはその一部です。

つまり、これらは一物一価である不動産をある意味、むりやり同じ土俵で比較するために考え出された評価基準であり、これ以外にどうしても直接には相対比較できない項目もあります。

したがって、投資に当ってののこれら評価の取り扱いは、決して十分条件ではなく、必要条件の一部と考えていただければよいと思います。

不動産投資は、いかに事前に（購入前に）リスクを察知あるいは予測し、それに対して対策を考えることができるか、がその成否を左右すると思います。

その意味で、これらの数字を眺めていて、ふとリスクのにおいを感じ取れるようになったら、評価した意味があったと考えればよいと思います。

（１）評価指標とその意味

購入価格、各種購入経費、月額賃貸料、各種運営費を仮決めあるいは想定し、次に自己資金、借入金金額、ローン金利、返済期間などを変数として、下記の指標を計算します。

GPI：潜在総収入
　　→空き室、値引き、滞納などを考慮しない、満室時の総収入。

NOI：ネット収入　
　　→GPI（潜在総収入）からTOE（総運営費）を引いたもの

TPC：購入時総コスト
　　→　物件価格＋諸経費（仲介手数料、ローン手数料、ローン保証金、登記費用、建物表示登記費用、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、火災保険、収入印紙代、新築の場合水道加入金、中古の場合はリフォーム費用など、アメリカの場合はintangible TaxやAttony Fee、Appraisal Fee, HOA dueなども加算する）

TOE：総運営費
　　→運営するに必要な全てのコスト（管理費、保険、税金、修繕費、空き室損、アメリカの場合、芝のメンテナンス、Pest Control, Termite Bond-シロアリ対策など、その他ローン返済を除く全ての費用合計）

ADS：ローン元利返済額

MOS：年間キャッシュフロー
　　→NOI（ネット収入）からADS（ローンの元利返済）を引いたもの

DCR：NOI対ローン年間返済額比率 (NOI/ADS)
　　→Net収入とローン返済額の比率で、収入がローン返済額の何倍あるか、その安全性を見る

CCR：自己資金利益率。MOSを投下自己資本で割ったもの
　　→投下した自己投資額に対するキャッシュフロー上のリターン。

FCR：対総投資額利益率。NOI（ネット収入）をTPC（購入時総コスト）で割ったもの
　　→負債を考慮しない場合の収益率

BER：収益分岐率。TOE＋ADSをGPIで割ったもの
　　→TOEやADSを一定とした場合のキャッシュフローが０になる点（損益分岐点）のGPIに対する割合。空き室率の許容範囲を見る。

PP：投下資本回収期間。CCRの逆数
　　→キャッシュフローで見たときの投下自己資本を回収するに要する期間

K％：リバレッジ評価指標。ADSを初期ローン金額で割ったもの
　　→キャッシュフロー的にレバレッジが正か負かを、CCRと比較して判断する指標

２）判断基準（日本）

注）
ここに載せるのは普遍的な基準ではありません。あくまでも現在、私が個人的に考えているものであって、人それぞれの投資の目標やそのときの自己資金などの経済状況によって異なってくることをご了解ください。